Многие задаются вопросом: если дом был сдан в срок, но в квартире обнаружены строительные недостатки и дольщик отказался принимать квартиру, можно ли в этом случае взыскать с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры?
До давнего времени у судов общей юрисдикции не было однозначной позиции по этому вопросу:
- Некоторые судьи придерживались мнения, что если дом построен в срок, но в квартире обнаружены незначительные и легкоустранимые недостатки, не препятствующие ее использованию по назначению, то основания для отказа дольщика от принятия квартиры по акту приема-передачи отсутствуют.
По мнению судов, такой вывод можно сделать из совокупного толкования части 1 статьи 7, части 2 статьи 7 и части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.204 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
- Мнение других судей основано на тех же нормах закона, но вывод следует совершенно иной: что при наличии в квартире строительных недостатков, вне зависимости от их характера, дольщик вправе отказаться от подписания акта приемки-передачи квартиры и может требовать от застройщика устранения недостатков.
В стенах одного только Санкт-Петербурга городского суда за один период времени разные судебные составы выносили абсолютно противоположные апелляционные определения по подобным спорам с застройщиками.
К середине лета 2017 года одно из таких дел наконец добралось до Верховного суда РФ.
По материалам дела гражданка Н. обратилась с иском к застройщику ООО «М.» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, указав, что ответчик передал квартиру с нарушением срока, установленным договором участия в долевом строительстве.
При первоначальном осмотре квартиры между представителем застройщика и дольщиком были составлены акт осмотра и дефектная ведомость, в которых были перечислены имеющиеся в квартире строительные недостатки, устранить которые обязался застройщик.
Акт приема-передачи был подписан сторонами после устранения застройщиком выявленных недостатков, то есть позже установленного в договоре срока для передачи квартиры участнику долевого строительства. Получается, что формально застройщик нарушил срок передачи квартиры.
Решением суда первой инстанции требования дольщика были удовлетворены в полном объеме. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что застройщиком нарушены права дольщика как потребителя в связи с несвоевременным исполнением обязательства по передаче квартиры.
Областной суд не согласился с нижестоящим судом, отменил его решение и отказал дольщику в удовлетворении всех требований. По мнению суда второй инстанции, застройщик ООО «М.» не допустил нарушения срока передачи квартиры, поскольку своевременно возвел многоквартирный дом и предложил дольщику квартиру к передаче. При этом недостатки, которые были зафиксированы в акте осмотра и дефектной ведомости, носят легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры и не снизили ее потребительских свойств.
Гражданка Н. подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, который принял ее к производству и вынес определение по делу №4-КГ17-25 от 25.07.2017г., в котором разъяснил как надо применять закон в такого рода случаях.
Влекут ли недоделки нарушение сроков сдачи?
Верховный Суд РФ считает, что застройщик не освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Верховный Суд отменил апелляционное определение Областного суда и дело было направлено на новое рассмотрение. 11.09.2017г. Областной суд повторно рассмотрел гражданское дело и оставил без изменения решение суда первой инстанции, который полностью удовлетворил требования дольщика.
Что это даёт дольщикам?
Основной вывод, который можно сделать из изложенного, довольно прост: если застройщик занят устранением строительных недостатков в Вашей квартире, и это ведет к нарушению установленного в ДДУ срока передачи, то дольщик вправе требовать от застройщика уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, даже если выявленные строительные недостатки незначительны.
Кроме того, с 01.01.2017 г. застройщик также обязан уплатить дольщику неустойку за просрочку устранения недостатков в объекте долевого строительства, размер которой составляет 1% в день от стоимости устранения недостатка, а если недостаток влечет непригодность помещения для проживания – 1% в день от стоимости помещения. Таким образом, фактически для застройщика предусмотрена двойная ответственность в виде неустойки за просрочку передачи квартиры и неустойки за нарушение срока устранения недостатков.
Чтобы правильно зафиксировать все недостатки, и в случае просрочки иметь на руках все доказательства для получения неустойки, Юридическая консультация Легалика рекомендует Вам приглашать на осмотр квартиры квалифицированного специалиста со строительно-техническим образованием. Он поможет Вам выявить имеющиеся в квартире строительные недостатки, зафиксирует их в независимом отчете, определит их характер и стоимость устранения. Это необходимо для расчета размера неустойки и пригодится Вам, если в дальнейшем застройщик будет оспаривать наличие в Вашей квартире строительных недостатков.
