Новая глава в истории долевого строительства.

30 декабря 2004 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который в разговорном обиходе многих граждан часто упоминается как «214-ФЗ о долевом строительстве».

Практически ежегодно в этот нормативный документ вносятся правки, в том числе и довольно существенные. Тем не менее, несмотря на достаточно жесткое регулирование государством этой сферы гражданских отношений, число пострадавших от деятельности нерадивых застройщиков граждан каждый год стабильно пополняется. Достаточно вспомнить прославившихся на всю Россию застройщиков ГК «Город» и «СУ-155», которые, несмотря на хорошие стартовые продажи, так и не смогли исполнить взятые на себя обязательства.

Текущий год не стал исключением, и 03 июля 2016 года Президентом РФ был подписан закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он сулит новые изменения в Федеральном законе № 214 о долевом строительстве.

Как было указано в пояснительной записке к проекту закона, его основная цель – усилить защиту прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов, а также повысить прозрачность деятельности застройщиков-инвесторов, привлекающих денежные средства физических лиц.

Что же ждет застройщиков и дольщиков после принятия закона?

Законом предусматривается поэтапное введение новых требований: первая часть изменений должна вступить в силу со дня опубликования закона, вторая – с 01 января 2017 года, а финальные правки предполагается ввести с 01 июля 2017 года.

Изменения, вступающие в силу с момента опубликования закона касаются создания так называемого «компенсационного фонда» для дополнительной защиты прав участников долевого строительства, застройщики по объектам которых находятся в процедуре банкротства. Компенсационный фонд создается по решению Правительства Российской Федерации и будет формироваться за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Порядок управления данным фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов), условия и порядок использования, а также правила размещения и инвестирования средств фонда устанавливаются Правительством Российской Федерации.

По прогнозам фонд начнет функционировать уже к декабрю 2016 года, но будет ли он функционировать одновременно со страхованием гражданской ответственности застройщиков или станет альтернативой страхованию пока не ясно.

Изменения, вступающие в силу с 01 января 2017 года.

Действие 214-ФЗ с 01.01.2017г. начнет также распространяется на отношения при строительстве (создании) таунхаусов (жилые дома блокированной застройки, состоящие из трех и более блоков).

Согласно изменениям начиная с 01.01.2017г. застройщики не имеют права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства, в случае:

  • в отношении застройщика введена процедура банкротства или принято решение о ликвидации;
  • в отношении застройщика действует решение Арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика как меры административного наказания;
  • если застройщик значится в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Законом № 233-ФЗ, 44-ФЗ, реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
  • если у застройщика имеются недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджетной системы РФ за прошедший календарный год размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бух.отчетности за последний отчетный период;
  • у директора и/или главного бухгалтера застройщика имеется судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении них применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства либо применена дисквалификация.

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, после даты направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае:

  • вступления в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации или о введение одной из процедур банкротства;
  • вступления в законную силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности;
  • принятия решения о ликвидации юр.лица учредителями.

Уполномоченный орган обязан направить в органы Росреестра уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан в течение 1 рабочего дня, в случае если им получены указанные решения и определения.

Расширяются полномочия контрольных органов.

На уполномоченный орган субъекта Федерации возлагается:

  • обязанность по подготовке заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ;
  • контроль за установленными требованиями к раскрытию и размещению застройщиками информации, подлежащих раскрытию и размещение в сети Интернет;
  • контроль за выполнением застройщиком примерных графиков реализации строительства;
  • контроль за соблюдением требований застройщиком к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

В этих целях уполномоченный орган субъекта вправе получать от застройщика необходимую информацию, в порядке межведомственного взаимодействия вправе получать информацию из государственной налоговой инспекции, полиции. Выдавать предписания, размещать на официальном сайте информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушением обязательных требований для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

Вводится дополнительное основание для проведения внеплановой проверки – отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев. А также дополнительные основания для приостановления деятельности застройщика: декларирование в проектной декларации заведомо недостоверных сведений о соответствии застройщика установленным требованиям; истечение 6 месяцев со дня выдачи предписания об устранении нарушений требований к уставному капиталу, в случае неисполнения такого требования.

Кроме того контролирующий орган субъекта осуществляет контроль (надзор) за привлечением денежных средств граждан ЖСК и за соблюдением ЖСК требований к размещению информации и документов.

Согласно Закону проектная декларация оформляется по форме, установленной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и направляется застройщиком в уполномоченный орган субъекта до заключения 1-го ДДУ путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте определенным федеральным органом исполнительной власти. Заключение о соответствии или отказе в выдаче заключения по проектной декларации должно быть оформлено уполномоченным органом субъекта в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации.

На застройщика возлагается обязанность на своем официальном сайте в сети «Интернет» в течение 5 рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, раскрывать информацию о себе и проекте строительства, ежемесячно выкладывать фотографии строящегося объекта, вносить изменения. Вся информация, включающая в себя проектную декларацию, образец договора долевого участия (ДДУ), способ обеспечения застройщиком своих обязательств по ДДУ, фотографии строящихся или создаваемых объектов и др., должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика.

Законом конкретизированы условия договора долевого участия в части определения цены договора, прописано что уплата цены договора, а также цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации договора. Возложена обязанность на застройщика при передаче объекта передать участнику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Введена неустойка за нарушения застройщиком срока устранения дефектов объекта долевого строительства, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта. Прописаны основные требования к акту приема-передачи.

Законом расширен перечень целей, на которые могут быть потрачены денежные средства участников долевого строительства. Застройщики будут иметь право использовать средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы), инженерно-технических сооружений, предусмотренных проектной декларацией. В таком случае строящиеся инфраструктурные объекты должны быть переданы в государственную или муниципальную собственность. При этом Правительство РФ утверждается типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которая должна быть пропорционально доли общей площади помещения.

Законом возлагается обязанность на застройщика вести учет денежных средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома. Директор и главный бухгалтер несут ответственность за использование денежных средств участников долевого строительства на цели не предусмотренные Законом.

Кроме того Законопроектом вносятся изменения в Закон «О рекламе». Осуществление рекламы возможно только после получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика предъявляемым требованиям. Уточнены положения о государственной регистрации ДДУ.

Изменения, вступающие в силу с 01 июля 2017 года

Вводятся новые требования к уставному (складочному) капиталу застройщика, который на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (на территории СПб Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, на территории ЛО Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы ЛО) должен быть полностью оплачен и должен составлять:

  • 2,5 млн.рублей в случае строительства не более 1500 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 4 млн.рублей – не более 2500 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 10 млн.рублей – не более 10 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • <40 млн.рублей – не более 25 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 80 млн.рублей – не более 50 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 150 млн.рублей – не более 100 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 400 млн.рублей – не более 250 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 800 млн.рублей – не более 500 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
  • 1,5 млрд.рублей – более 500 000 кв.м. максимальной площади объектов долевого строительства застройщика.

По обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует установленным требованиям, застройщик до гос.регистрации первого договора долевого участия, обязан заключить в нотариальной форме договор поручительства с юридическими лицами по которому сопоручители солидарно или субсидиарно отвечают перед участниками строительства по обязательствам застройщика в том же объеме. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше предусмотренного срока передачи по ДДУ.

При этом сумма полностью оплаченных уставного капитала застройщика, уставных (складочных) капиталов, уставных фондов поручителя или сопоручителей по заключенному договору поручительства с таким застройщиком и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов иных застройщиков, также заключивших с указанными поручителем или сопоручителями другой договор поручительства, должна составлять не менее чем установленный законом минимальный размер.

Чтобы защитить права дольщиков, законопроект предусматривает возможность использования механизма банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу.Этот механизм является альтернативой таким предусмотренным в настоящее время способам обеспечения обязательств застройщика как страхование гражданской ответственности, поручительство банка и залог прав на земельный участок.

Денежные средства участников строительства депонируются на спец.счетах в банке, который должен удовлетворять требованиям к кредитным организациям, установленным Правительством РФ, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. ЦБ РФ обязан ежеквартально размещать информацию о банках имеющих право на открытие счетов эскроу. Одновременно банк для застройщика по кредитному договору открывает кредитную линию для целей строительства, при этом банк контролирует целевое использование предоставленных кредитных средств застройщику и вправе запрашивать у застройщика информацию и документы для осуществления контроля. Со своей стороны банк ежемесячно предоставляет застройщику информацию об открытии и введении операций по счетам эскроу. Основанием для перечисления застройщику депонированной суммы – является исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Какие напрашиваются выводы.

В целом можно резюмировать, что предложенный законодателем комплекс мер по защите прав участников долевого строительства вполне обоснован. Будем надеяться, что после принятия закона и успешного и своевременного введения всех предусмотренных изменений, существенно снизятся шансы граждан заключить договор с недобросовестным застройщиком.


kmarinka

Оставить отклик

Ваш адрес эл.почты не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.