За последние 3 года, благодаря совместным усилиям Роспотребнадзора и арбитражных судов, сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой участники долевого строительства могут отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в одностороннем внесудебном порядке в отсутствие вины застройщика на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Напомню, что согласно данной статье потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В обоснование права участника долевого строительства на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора суды ссылаются на п.5 ч.1 ст.9 ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон №214-ФЗ) согласно которому участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в установленных федеральным законом случаях и ч.9 ст.4 Закона №214-ФЗ по которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.
Следовательно, делают вывод суды, участник долевого строительства вправе на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Для застройщиков подобные судебные решения могут одновременно повлечь значительные финансовые издержки, начиная от взыскания сумм, уплаченных по договору участия в долевом строительстве и заканчивая процентами за пользование денежными средствами за период незаконного удержания денежных средств, компенсации морального вреда, убытков, штрафа в пользу потребителя. В качестве примера можно привести решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга по гражданскому делу, интересы дольщика в котором представляла Юридическая фирма ЛЕГАЛИКА.
Начиная с 01 января 2017 года эту судебную практику и, соответственно, дольщиков ждут кардинальные изменения.
Дело в том, что с 04 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон №304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, которым в текст статьи 9 Закона №214-ФЗ была внесена ч.1.2 согласно которой если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Законом №214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Наряду с освобождением застройщика от уплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в случае уклонения дольщика от его приемки это изменение является единственным направленным на защиту интересов застройщиков во всем значительном блоке изменений, предусмотренных Законом №304-ФЗ.
Что же влечет для дольщиков это нововведение в статью 9 Закона №214-ФЗ?
Прежде всего, это изменение способа расторжения договора. Если до 01.01.2017г. дольщик мог отказаться от исполнения договора в отсутствие вины застройщика во внесудебном порядке, то начиная с 01.01.2017г. законодатель установил для дольщиков в такой ситуации возможность расторжения договора участия в долевом строительстве только в судебном порядке.
Но что же насчет уплаченных по договору денежных средств, в какие сроки их вернет застройщик и предусмотрена ли какая-либо ответственность за их нарушение?
Представляется, что в этом случае возврат внесенных по договору участия в долевом строительстве денежных средств застройщик должен будет произвести в сроки, указанные в части 2 статьи 9 Закона №214-ФЗ (т.е. 20 рабочих дней) с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
В случае если же застройщик будет уклоняться от возврата денежных средств, участник долевого строительства может обратиться в суд за защитой нарушенного права с иском о взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами за период их незаконного удержания, а также убытков, штрафа в пользу потребителя и прочих сопутствующих требований.
Подведем итог.
С 01 января 2017 года законодатель ограничивает право дольщиков на односторонний внесудебный отказ от договора участия в долевом строительстве, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Законом №214-ФЗ требованиям к застройщику. Это влечет, прежде всего, увеличение сроков расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств.
Как видите, Закон №214-ФЗ содержит довольно много подводных камней, а также постоянно изменяется. Своевременно отслеживать эти изменения и что более важно грамотно применять их на практике могут юристы, специализирующиеся на защите прав дольщиков. Наши специалисты готовы оказать Вам квалифицированную помощь в спорах с застройщиком. Для этого Вам всего лишь необходимо позвонить мне по телефону, указанному на сайте.
