Защита дольщиков: актуальная судебная практика

Верховный суд опубликовал обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Тезисно приведу наиболее интересные выдержки из документа:

• Вне зависимости от того, какое название будет носить заключённый договор, суд должен проанализировать его текст и установить действительное содержание, учесть действительную волю сторон, цели договора и фактически сложившиеся отношения.

Если суд установит, что стороны, подписывая этот договор, вступали в отношения по долевому строительству, то к сделке следует применять положения закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В качестве примеров приводятся случаи заключения гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир в строящихся домах, которые по мнению Верховного суда следует квалифицировать как договоры участия в долевом строительстве.

Этот вывод Верховного суда не нов, такой правовой позиции высшая судебная инстанция придерживается уже несколько лет и регулярно напоминает о ней в обзорах судебной практики.

• положения Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежат применению в случаях приобретения квартиры по договору уступки права требования по ДДУ, заключаемому гражданином с юридическим лицом-цедентом.
• заключая с гражданином договор участия в долевом строительстве, застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках приобретаемой квартиры, описание местоположения квартиры и дома с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в доме.

Например, если дольщик приобретает квартиру, а впоследствии выясняется, что перед окнами находится мусорная контейнерная площадка и об этом обстоятельстве застройщик умолчал, то дольщик праве требовать от застройщика соразмерного уменьшения стоимости квартиры.

• дольщики обанкротившегося застройщика вправе требовать включения в состав членов ЖСК с зачетом в счет первоначального паевого взноса денежных средств, уплаченных застройщику, даже за пределами сроков приема в члены кооператива.
• изменение установленных договором участия в долевом строительстве сроков передачи квартиры дольщику осуществляется только путем заключения дополнительного соглашения к договору с предварительным направлением застройщиком уведомления о переносе сроков строительства с предложением изменить договор. Направление застройщиком только уведомления о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков передачи квартиры.
• односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения дольщиком оплаты должен отвечать критериям добросовестности и разумности.

Например, недобросовестным может быть признан односторонний отказ застройщика от договора участия в долевом строительстве, если дольщик длительное время допускал просрочки по оплате долевого взноса, но застройщик каких-либо претензий к дольщику в связи с этим не предъявлял.

• нарушение срока удовлетворения требования дольщика об устранении недостатков в передаваемой квартире влечет для застройщика ответственность, предусмотренную п.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителя» (неустойка в размере 1% от стоимости передаваемой квартиры).

Полагаю, это разъяснение уже не актуальным, с учетом того, что ответственность за указанное нарушение с 01.01.2017 г. напрямую регулируется п.8 ст.7 закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

• в очередной раз Верховный суд напомнил, что снижение неустойки за нарушение сроков передачи квартиры может быть произведено судом на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен предоставить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
• добровольное перечисление застройщиком денежных сумм после предъявление дольщиком иска не является основанием для отказа во взыскании штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей». Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры после отказа застройщика удовлетворить требование дольщика свидетельствует о неисполнении застройщиком обязанности по уплате в добровольном порядке, в связи с чем полное или частичное удовлетворение застройщиком требований дольщика в период рассмотрения спора в суде не освобождает его от выплаты штрафа.

Например, Вы предъявили застройщику претензию об уплате законной неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 100 000 рублей, которую застройщик не удовлетворил. Соответственно Вы обратились с иском в суд, но после подачи искового заявления застройщик добровольно перечислил Вам 25 000 рублей. В этом случае суд, удовлетворяя Ваши требования о взыскании неустойки в размере 75 000 рублей, также должен взыскать в Вашу пользу штраф в размере 50 000 рублей.

• в случае полной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве новый дольщик вправе требовать взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед первоначальным дольщиком, если иное не предусмотрено договором уступки права требования.
• совершенное застройщиком административное правонарушение по ст. 14.28 КоАП РФ не может быть признано малозначительным ввиду особой значимости охраняемых общественных отношений по долевому строительству.

Соответственно, привлечённому к административной ответственности по этой статье КоАП РФ застройщику должен быть назначен административный штраф.

• и напоследок озвучу довольно спорный вывод Верховного суда о том, что получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи квартиры дольщику, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Почему я считаю его спорным?

Да просто потому, что с такой формулировкой возможны злоупотребления со стороны нижестоящих судов в его трактовке, даже несмотря на приведенный Верховным судом пример судебного спора.

В примере говорится о том, что если в договоре зафиксирован плановый срок окончания строительства, срок передачи квартиры привязан к получению застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и застройщик получил разрешение на ввод ранее планового срока окончания строительства, то срок передачи квартиры необходимо отсчитывать именно от даты фактического получения разрешения на ввод, а не от планового срока окончания строительства.

Всё-таки Верховному суду надо быть аккуратнее с формулировками, возможно в этом случае правоприменение будет более единообразным, и меньше споров будет обжаловаться вплоть до кассации.